Александр Качанович
Генеральный директор
ООО «СК «Эталон Строй»
Александр Качанович рассказал, как будет застраивать территорию
«Рыбной деревни – 2»
«Здесь всегда планировалось построить жильё»
Что произошло

18 марта 2019 года Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдало разрешение на строительство жилого комплекса на ул. Октябрьской в Калининграде. Земельный участок площадью 1,4 га на набережной будет осваивать калининградская компания ООО «Специализированный застройщик «Эталон Строй».
Согласно выданному разрешению на строительство, на треугольном в периметре участке будет возведен многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и подземным паркингом. Фактически речь идет о строительстве квартала из нескольких секций. Одна секция будет 8-этажной, другие — 5- и 7-этажными.

Строительство
квартала из нескольких секций
7 этажей
8 этажей
5 этажей

Пустырь между первой очередью «Рыбной деревни» и Высоким мостом был огорожен еще в марте. Сейчас здесь работает строительная техника и проводятся испытания свай, застройщик завершает корректировку проектной документации.

О наиболее подходящем варианте использования территории бывших военных складов на берегу Преголи общественная дискуссия в Калининграде велась с 2012 года. Потенциально привлекательную для застройки землю пытались освоить несколько арендаторов. Однако никакое легальное строительство на участке так и не было начато.

Генеральный директор ООО «СЗ «Эталон Строй» Александр Качанович рассказал RUGRAD.EU, какой должна быть вторая очередь «Рыбной деревни».
Кто автор проекта и обсуждали ли его с жителями Калининграда?
Как такового обсуждения не было. Но, учитывая публичную значимость территории, еще в 2015 году «Корпорация развития туризма области» (ныне не существующая), комитет архитектуры и строительства Калининграда вместе с региональным Союзом архитекторов провели международный конкурс. Его участники должны были представить эскизы и различные концепции развития для территории площадью 14 га на острове Октябрьском.

В конкурсе участвовали 27 команд, победителем был признан проект Сергея Фурдуя, архитектора из Минска.

Однако несмотря на гран-при в 500 тыс. руб. ни архитектор Фурдуй, ни его эскиз после 2016 года в Калининграде никак себя не проявили.
«На эскизную часть фасада мы наняли этих же ребят, и они в том стиле, который был определен жюри международного конкурса, дорисовывают нам эскиз. Финального варианта еще нет. Но у них в концепции предусматривалась чуть большая этажность, чем сейчас у нас: 8–9 этажей с массивными зданиями. Мы же реализуем 5–8 этажей, причём 8 только в одной секции. То есть комплекс будет примерно в створе этого здания», — поясняет Александр Качанович, указывая на корпус «Рыбной биржи».

Конструктивные решения для проекта разрабатывали в Калининграде. Однако сама идея использовать набережную для современной застройки зданиями смешанного назначения пришла в наш город из-за рубежа. Это общеевропейский тренд: рядом с водными артериями возводятся дома, первые этажи которых отданы под рестораны, арт-галереи и магазины.

Так поступают в Гданьске, Будапеште, Москве. Калининград не мог стать исключением.

Дискуссии об архитектурном развитии городского ватерфронта начались в 2014 году, и уже тогда речь шла о строительстве жилья на первой линии. При этом калининградская команда архитекторов предостерегала от застройки типовыми многоэтажками. Новостройки у Преголи должны быть созвучны историческим промышленным комплексам и оставлять много места для общественной зоны на набережной. Именно такой проект и планирует реализовать «СК «Эталон Строй».
Кому сейчас принадлежит земля под «Рыбной деревней-2»
и как в этот проект вошел
Александр Качанович?

Собственником участка является структура областного правительства АО «Корпорация развития Калининградской области». Арендатором с начала 2019 года выступает ООО «Специализированный застройщик «Эталон Строй». Инвестиционный договор с прежним арендатором, ООО «Балтеврострой», был заключен летом 2016 года руководством «Корпорации развития туризма области». За два последующих года у «Балтевростроя» сменились руководители и собственники, а «Корпорация развития туризма» перестала существовать. Ее правопреемником является «Корпорация развития Калининградской области».


ООО «Балтеврострой» с мая 2018 года принадлежит Ивану Логовому. Генеральным директором, как и в «СК «Эталон Строй», выступает Александр Качанович. Он известен в Калининграде как крупный застройщик и владелец «Балтийской бетонной компании», снабжающей крупные стройки региона.


«Мы пришли на этот участок в результате переговоров с предыдущим инвестором, который не справлялся со своими обязательствами. В Калининграде все бизнесмены делятся на две категории. Первая — это те, которые много говорят, а вторые — которые что-то делают. Так получилось, что изначально участок попал людям из первой категории, и тут менялись инвесторы, менялись юрлица, учредители в них, шла спекуляция и попытка постоянных перепродаж. Один из инвесторов предложил нам войти в этот проект. Мы согласились, компенсировали уже понесенные затраты, обратились в корпорацию и произвели замену стороны. Нам участок предоставлен под реализацию конкретного проекта: есть четкие параметры комплекса, есть функционал, определенный инвестиционным договором. Мы туда добавили от себя SPA-центр, которого не было в первоначальном проекте», — комментирует Качанович.
Раньше говорили, что на этой земле построят пятизвездочную гостиницу. Теперь её не будет?
Несколько лет назад постройка второй очереди «Рыбной деревни» считалась невозможной: земля состояла из нескольких участков и принадлежала муниципалитету и военным. Они до последнего пытались приватизировать участок на рыночных условиях. Однако по решению суда в 2012 году Министерство обороны всё же передало области свою часть земли у «Рыбной деревни» области. Как региональные, так и городские власти стали говорить о том, что нашли инвестора для строительства здесь объектов туристической инфраструктуры, то есть гостиниц.

В 2015 году размежеванные земельные участки по постановлению, подписанному тогдашним губернатором Николаем Цукановым, были внесены в уставный капитал ОАО «Корпорация развития туризма Калининградской области». Корпорация даже презентовала проект «Кёнигсберг». Ключевой частью этого гостинично-жилого комплекса должен был стать отель Marriott. Протокол о намерениях по его строительству был подписан, а все участники архитектурного конкурса учитывали отель в своих эскизах.

Однако все эти планы были привязаны к проведению в Калининграде матчей чемпионата мира по футболу в 2018 году, но реализованы не были.

После чемпионата мира по футболу от идеи строить в «Рыбной деревне» третью гостиницу к уже имеющимся двум просто отказались.

«Мы достаточно поздно вошли в проект. Если бы мы вошли в него раньше, в году 2015, то, вероятно, в составе комплекса мы бы построили гостиницу. Сейчас вы видите, что после чемпионата мира дефицита гостиниц в городе нет», — поясняет Александр Качанович.

В итоге на месте старых военных складов и пустырей к началу игр был разбит небольшой сквер и обустроена пешеходная набережная. Благоустройством общественного пространства также занимался Александр Качанович.
Будут ли застраивать набережную?
Нет. Прежде всего потому, что благоустройство этой набережной уже сделано за счет той же компании, которая занимается строительством жилого комплекса с административными помещениями.

Построить 300 метров набережной, чтобы соединить существующий променад у «Рыбной деревни» с тоннелем под Высоким мостом и набережной Ветеранов, должен был инвестор. Соответствующее обременение было прописано в договоре. Однако у предыдущих собственников — ООО «БалтЕвроСтрой», арендующего участок, — в 2017 году необходимых ресурсов не было.

«Предыдущие инвесторы до последнего дотянули, не выполняя свои обязательства, не строя набережную. В итоге в 2017 году сложилась «аварийная ситуация» у «Корпорации развития Калининградской области». Я много бросил сюда сил, вложил много денег, чтобы просто привести в порядок протокольный маршрут: клинкерная плитка, ограждение, облицовка, освещение. В саму набережную в этой части вложено больше 60 млн руб. Общий объем инвестиций тут порядка 90 млн руб.», — рассказывает Александр Качанович.

Фактически между рекой и участком застройки уже есть благоустроенный променад. По завершении строительства он будет увеличен, его ширина составит 20–25 м.
На участке уже была «чехарда» с арендаторами. Насколько серьезные планы у этого инвестора?
«О твердости намерений свидетельствует то, что мы уже завершили проектирование объекта, вложили свои средства в подготовку участка и уже ведем строительные работы», — комментирует Александр Качанович.

По условиям инвестиционного договора областные власти в случае претензий к инвестору после получения им разрешения на строительство (а оно уже выдано) могут потребовать только денежное возмещение.
Музей, жилой комплекс. Что еще будет в «Рыбной деревне – 2»?
Проект предполагает квартальную застройку. В центре квартала — небольшая площадь с доступом к набережной. Её планируется украсить «малыми архитектурными формами, то есть городскими скульптурами.

Застройщик уверен, что этот квартал не будет диссонировать с первой очередью «Рыбной деревни». При этом комплекс не должен стать «спальным районом» на набережной.

«Представьте себе картинку: с десяток ресторанов… Что нужно для привлечения туристов? Место, где можно съесть какую-то рыбу, и что-то красивое, на что можно посмотреть. На противоположном берегу мы порядок наведем. Глобальных вещей не обещаем, но порядок наведем. Это не про социальную ответственность. Это про бизнес: мне нужен хороший вид из окна, — рассуждает Александр Качанович. — Надо понимать, что на пустырь туристы не приедут. В части синергии ресторанов, которая тут создастся, это будет однозначная победа».


Часть помещений по условиям договора должна быть передана «Корпорации развития Калининградской области». Точное их количество Александр Качанович не называет.


«Мы отдаем им значительную часть помещений первого этажа. Там очень сложная формула определения, и она будет зависеть от коммерческой стоимости на момент ввода. Если рынок будет «падать», значит, корпорация получит больше», — замечает директор компании-застройщика.

Материал опубликован в рамках информационного партнерства
Made on
Tilda