RuGrad.eu

16 апреля, 01:36
пятница
$76,98
+ 1,30
92,23
+ 1,69
20,26
+ 0,38

«Мы видали намного хуже»: обзор RUGRAD.EU

Источник: презентация фонда "ЖСС"

Члены регионального архитектурно-градостроительного совета на минувшем заседании в четверг, 25 февраля, одобрили концепцию застройки пятью 10-этажками участка в конце ул. Артиллерийской в Калининграде. Однако к проектантам нового ЖК, ожидаемо, возникли вопросы по транспортной инфраструктуре и обеспеченности его машиноместами при условии, что дворы будут без автомобилей, а подземные парковки не предусмотрены как таковые. Речь идет о крупном жилом комплексе почти на 3 тыс. жителей, который реализует фонд «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» между ул. Лучинского, ул. Мариенко и проектируемой ул. Закатной. Архитектором нового жилого массива является Дмитрий Ешметов из архитектурной мастерской Forma, ранее он выступил автором проекта 9-этажного ТЦ Amber Mall в центре Гурьевска, под который в конце 2020 года были вырублены все 112 деревьев в зеленой зоне рядом с городским парком.

Согласно генплану, участок под перспективное освоение с номером 39:15:131913:535, выходящий на еще не построенную ул. Закатную, находится в зоне многоэтажного (высотного) строительства, позволяющей возводить 9 и более этажей (по ПЗЗ в территориальной зоне Ж-1).



Во внутренних дворах нового ЖК разработчики сделали особый акцент на параметрической архитектуре, перенесенной на плоскость ландшафтного дизайна. По рассчитанной математической модели проектантам удалось достичь двора без машин и использовать его для организации внутренних озелененных зон и благоустроенного пространства. Вынос парковочных мест за внешний контур зданий позволил создать, по мнению архитектора Дмитрия Ешметова, «поистине безопасную пешеходно-парковую зону». В домах № 1, 4, 5 на первом этаже, выходящих на ул. Закатную, предусмотрены нежилые помещения, офисы, магазины площадью до 500 кв. м. Однако эти дома будут возводиться в последнюю очередь, так как строительство ул. Закатной запланировано после 2021 года. Все подъезды в домах проходные, первый этаж будет находиться не выше уровня благоустройства, что дает свободу перемещения для маломобильных групп.

В настоящее время рядом с рассматриваемой территорией уже строится ЖК «Нахимовский квартал». В связи с этим въезд и выезд на участок с будущими пятью 10-этажками предусмотрен по генплану западнее, с ул. Лучинского, и южнее — с ул. Героя России Мариенко, так как там уже началось освоение территории. По словам главного инженера проекта Андрея Голубя, выезд на ул. Мариенко осуществляется только через территорию другого ЖК при условии наложения публичного сервитута на данный проезд, что явно будет мерой временного характера, пока не построится ул. Лучинского.



Заместитель начальника центра дорожного надзора регионального ГИБДД Роман Луценко задал вопрос, как это сопрягается с правилами дорожного движения в свете организации сквозного движения через дворовую территорию, что запрещено действующими нормативами. По генплану застройки участка получилось так, что с ул. Лучинского можно будет проехать насквозь через дворы нового ЖК на ул. Мариенко.

Представитель проектировщика пояснила, что улицы в данном районе являются еще только проектируемыми и перспективными и в данный момент вопрос транспортной схемы решается наложением сервитутов. В дальнейшем собственники жилья вправе по нормативному проектированию устанавливать шлагбаумы.

«Я вам докладываю, что транспортная схема у вас решена неправильно. Более того, когда мы говорим, что у вас будет возможность закрыть территорию, но у вас внизу коммерческие помещения, то есть ограничить полностью туда въезд не получится. <…> У вас снабжение и транспорт обеспечивается по внешнему контуру. Второй вопрос: с этой "прекрасной" математической моделью как сопрягается количество парковочных мест?» — поинтересовался Луценко.

По словам Дмитрия Ешметова, всего в комплексе предусмотрено 1138 квартир, притом что парковочных мест 439, и рассчитывались они отдельно на каждый дом, хотя жилой комплекс представляет собой единый объект планировочной структуры. Количество жильцов предполагается на уровне 2183 человек из расчета 28,9 кв. м на одного. Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Петр Черненко поправил авторов концепции в том, что если считать по размеру домохозяйства исходя из параметров 2,6 человека на квартиру, то новом ЖК будет проживать порядка 3 тыс. человек (точнее, 2960), что ставит перед проектировщиками совершенно другие и более серьезные проблемы.



Представитель ГИБДД Роман Луценко настоятельно порекомендовал более детально проработать транспортную схему, если идет речь об отдельном вводе домов поэтапно, а градсовету — отправить проект на повторное рассмотрение после доработки. В ходе дальнейшего обсуждения деталей выяснилось, что проект пяти ЖК на ул. Артиллерийской – Закатной уже частично представлен на экспертизу и даже получил положительное заключение, в частности, на первый дом. Сейчас в процессе экспертизы второй и третий дом со стороны ул. Мариенко.

Архитектор Сергей Гулевский возмутился, что, если проект уже зашел на экспертизу, что в таком случае могут посоветовать члены градсовета, когда строительство уже фактически одобрено. «Как-то вообще непонятно, чего мы обсуждаем? Заказчик получил землю, получил регламенты, проект выполнен, прошел экспертизу. Вот мы стоим. Сидим, куча образованных людей, смотрим. Красивые деревья… А чего мы можем сделать вообще?» — задал риторический вопрос Гулевский, намекая на то, что транспортных проблем и пробок на выезд такому крупному жилому комплексу в будущем не избежать.



Главный архитектор области и председатель градсовета Евгений Костромин ответил, что в данном случае проекту можно только дать рекомендации по доработке каких-то архитектурных решений, если он не заслуживает высокой оценки, или одобрить его к дальнейшей реализации. По его словам, проект вышел на градсовет, так как представлен не в 9-этажном, а с повышением — в 10-этажном решении.

«Два объекта, которые реализовываются нами и нашими партнерами "Модуль-Стройград", имеют высотность 10 этажей. [Оснований] говорить о том, что данные, с которыми мы зашли на этот участок, сверхнормативны, — нет. Что вынудило обратиться к градсовету, так это подписанное постановление о регламентации высотности», — пояснила представитель фонда «ЖСС». По ее словам, структура успешно осваивает массивы в конце Артиллерийской, а проектирование такого востребованного жилья эконом-класса уже сейчас, даже при отсутствии построенных дорог, обусловлено экономической составляющей. «Если людям нравятся эти планировки, они комфорные, читабельные… Мы строим для людей», — подчеркнула она.

В свою очередь, председатель регионального отделения Союза архитекторов России Петр Черненко отметил, что архитектурные решения фасадов представленных многоэтажек стандартные, не самые худшие, и есть действительно объекты хуже. Но более всего архитектора интересовал вопрос, насколько поздно дорабатывать планировочное решение ЖК на ул. Закатной – Артиллерийской – Лучинского.



«Какие-то серьезные вопросы поздно рассматривать на этом этапе? Вызывает вопросы расположение домов на участке. Ориентация... Понятно, что там это как-то привязано к существующим зданиям по ул. Мариенко, но насколько это целесообразно — абсолютно непонятно. Потому что у нас ул. Закатная — магистраль городского значения все-таки. Перспективу Закатной могу себе представить с трудом, но она не складывается в какую-то картину, потому что здания расположены случайно. Они могли бы организовать ритм какой-то, но ни его не организовывают. Случайное расположение случайных элементов. Ну если строится, то чего теперь об этом говорить? Здесь решения фасадные несущественные, не играют никакой роли, притом что сделано в объемно-пространственном решении», — подытожил дискуссию Черненко.

В целом некоторые члены градсовета сошлись на мнении, что территорию в конце ул. Артиллерийской региональные власти не слишком дальновидно распилили на куски, а что получится вместе, даже градсовет «не знает и не видит».



По словам представителей фонда «ЖСС», когда разрабатывался проект планировки ул. Закатной, фонд вместе с партнерами — ГК «Модуль-Стройград» депутата горсовета Евгения Верхолаза — пытался получить разрешение на проектирование дополнительных выездов на эту магистраль. Однако в конечном итоге застройщики оказались лишенными перспективных проездов. 

Действительно, фонд «ЖСС» выходил со своим предложением на публичных слушаниях по проекту планировки территории для размещения проектируемой ул. Закатной в сентябре 2020 года. Однако организатор слушаний в лице комитета территориального развития и строительства горадминистрации рекомендовал фонду предусмотреть возможность второго подъезда к участку 39:15:131913:537, а также подъездов к участкам 39:15:131913:536 и 39:15:131913:535 со стороны ул. Мариенко и ул. Лучинского, так как это улицы районного и местного значения по генплану Калининграда.



Коллизию с запретом на организацию проездов к многоэтажкам со стороны ул. Закатной пояснил Петр Черненко. Дело в том, что действующие в РФ нормы запрещают выход с территории жилой застройки именно на магистраль городского значения, какой и планируется ул. Закатная. «Вся эта территория развивается бессистемно, без планировки. По-хорошему, нужна еще одна улица между ул. Мариенко и Закатной, чтобы она проходила между существующей Лучинского и поворотом на Закатную. Но там нет места, потому что весь участок уже поделен. А выйти на Закатную напрямую нельзя. Был вариант — организация дублера. Но здесь надо поступиться территорией заказчика, чтобы рассматривать всерьез», — обрисовал вариант решения проблемы архитектор.

Тем не менее, председатель градсовета Евгений Костромин решил поддержать проектное решение Дмитрия Ешметова «за качество жизни и создание комфортных условий городской среды». Также он похвалил застройщиков, готовых идти на «такие затраты». «Плотность застройки при 10 этажах у фонда «ЖСС» здесь мизерная, при тех возможностях участка, которые, я считаю, можно было использовать более эффективно с точки зрения коммерческого направления. <…> При новых требованиях Минстроя этот проект заслуживает высокой оценки», — отметил Костромин, намекая на возможную застройку участка не 10-этажными, а 17- и даже 20-этажными высотками, которые здесь разрешены по градостроительному регламенту и генплану Калининграда.

Советник губернатора Антона Алиханова по вопросам архитектуры Вячеслав Генне оценил проектные решения положительно. «Тут новый квартал. Видно, что подход качественный. Мы видали намного, намного хуже, не потому что это плохо сделано. Хорошо сделано. Архитектура нестандартная. Нет ощущения плотности завышенной, благоустройство активное. <…> По транспортной схеме надо просто собраться и поработать с коллегами. Думаю, что это не станет причиной повторного рассмотрения этого квартала. Мое мнение: надо согласовывать и двигаться дальше. Чего топтаться на месте?» — вынес вердикт Генне.



В итоге главный архитектор Евгений Костромин предложил поддержать проект на ул. Закатной – Лучинского – Артиллерийской к реализации, «потому что в нем больше плюсов, чем минусов». В рекомендациях градсовета застройщику и авторам проекта будет отражена необходимость проработать организацию дорожного движения, получить техусловия от «Безопасного города» для интеграции видеонаблюдения, согласовать паспорта фасадов и архитектурные решения. Также Евгений Костромин напомнил, что застройщик должен высаживать при благоустройстве не деревья-палочки, а полномерные взрослые деревья, чтобы получилась сразу именно та картина благоустройства, которая демонстрируется на заседаниях градсовета. На повторное рассмотрение председатель градсовета предложил это массовое жилищное строительство не выносить, так как оно «неплохо проработано».


  • Как ранее сообщал RUGRAD.EU, новая ул. Закатная будет представлять собой магистральную 4-полосную улицу городского значения 3-го класса регулируемого движения. На участке от съезда на ул. Артиллерийскую до ул. Орудийной (ул. Счастливая – ул. Закатная) это будет магистральная улица районного значения. Ее протяженность составит 2,2 км. При этом ради строительства ул. Закатной потребуется снести часть гаражного общества «Круг» с изъятием недвижимости.

  • Городские власти планировали, что в конце ул. Артиллерийской в ближайшие годы появится жилье в общей сложности на 130 тыс. кв. м. На встрече с представителями городской администрации 22 ноября 2019 года жители этого микрорайона жаловались на транспортные проблемы, слабое благоустройство, отсутствие достаточного количества детсадов, школ, поликлиник и других социальных объектов.

  • Земля под застройку в конце ул. Артиллерийской ранее принадлежала Минобороны. Как ранее информировал RUGRAD.EU, передача началась в июле 2018 года. По словам губернатора Антона Алиханова, участок был найден «для решения проблем большинства дольщиков области». Процедура бесплатной передачи недвижимости фонду «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» завершилась в октябре 2018 года. При этом изначально для решения проблем дольщиков планировали передать более 10 га земли. Источником финансирования для освоения этого массива в целях решения вопроса обманутых дольщиков региональные власти определили средства крупных инвесторов из числа известных застройщиков.

  • В январе 2020 года АО «Специализированный застройщик «Жилищное и социальное строительство Калининградской области № 1» получил разрешение на строительство двух 10-этажек на едином участке 39:15:131913:31 площадью 8,7 га, который потом был расформирован, затем в октябре — разрешение еще на 2 дома, но уже на участке с кадастровым номером 39:15:131913:537. Участок 39:15:131913:536 площадью 18 тыс. кв. с мая 2020 года также находится в аренде у дочки фонда «ЖСС» — за 77,9 тыс. руб. в год.