Паутина из сотни собственников

9 сентября 2020
] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>";

4 и 5 сентября в Калининграде прошел марафон городских изменений UrbanSprint — фактически полноценный форум, посвященный вопросам урбанистики, в котором приняли участие губернатор Антон Алиханов и вице-премьер областного правительства Наталья Сибирева. В рамках мероприятия состоялся круглый стол (закрытый для прессы), где власти снова начали обсуждать проект ревитализации пространства Правой набережной. Тем не менее, Наталья Сибирева обозначила основные планы региональных властей на портовое пространство. Афиша RUGRAD.EU рассказывает, почему власти вновь решили взяться за эту территорию, кто готовит для Калининграда проект арт-кластера, какая от него польза и причем тут берлинский опыт.  




Планы по ревитализации пространства пока прячутся за витиеватыми фразами в духе того, что здесь наконец-то должна появиться «хорошая набережная» и «креативное сердце города». Региональные власти видят, что в будущем в промышленной зоне, где вся инфраструктура, по сути, заточена на обслуживание действующих здесь предприятий, появится велопешеходная зона. Губернатору Антону Алиханову во время форума даже указали на необходимость устройства здесь остановки общественного транспорта. В 2017 году власти показывали возможный проект редевелопмента этой территории. Инвестиции в данный проект оценивались на уровне 75 млрд руб., а сама ревитализация, по прогнозам властей Калининграда, должна была занять около 20–30 лет. За 3 года никаких радикальных изменений с функционалом с Правой набережной не произошло: это по-прежнему промышленное гетто в паутине из табличек предприятий с труднопроизносимыми названиями. 

Председатель комитета архитектуры и строительства Артур Крупин, который представлял проект по данной территории, не так давно лишился существенного ряда полномочий, и главный архитектор города больше не подчиняется его структуре. Единственное, что пока делает Правую набережную хотя бы отдаленно похожей на общественное пространство, — это не презентации чиновников, а шаги частного бизнеса. Около 6 лет назад здесь открылось кафе итальянской кухни Bravo Italia. Владельцы, по-видимому, трезво рассудили, что промзона в состоянии обеспечить достаточный для рентабельности заведения трафик. В дальнейшем заведение не только не закрылось, но и запустило новые точки в нескольких калининградских ТЦ. Производственный цех возле мукомольного завода оборудовали каскадер Ахмед Бугов и продюсер Аркадий Данилов, использующие его под съемочный павильон. Именно в этих декорациях снимался сериал «Налет» с Владимиром Машковым. 




Главное препятствие на пути переустройства Правой набережной — запутанная система собственников. На этой территории сходятся интересы как властей различного уровня, так и частных собственников. «Даже благие действия без согласований и разрешений могут закончиться на сегодняшний день нехорошо для тех, кто попытается это сделать», — рассуждает вице-премьер областного правительства Наталья Сибирева. Впрочем, такая запутанная схема с собственниками дает властям большее пространство для маневра при выстраивании дальнейшего финансирования проекта. Проще говоря, есть возможность скинуть часть трат по ревитализации на частный бизнес. Наталья Сибирева, впрочем, утверждает, что планируются и бюджетные средства. «Это будет смешанная история. Не всё так, что всё вложил только инвестор или городской и областные бюджеты», — прогнозирует она. Сумма вложений, которых потребует новый проект ревитализации Правой набережной, по словам Сибиревой, пока непонятна.

Чтобы сделать с Правой набережной хоть что-то, властям придется искать компромисс со всеми собственниками зданий. Их настроения, как признается Сибирева, властям до сих пор не до конца понятны. Впрочем, спустя 3 года после попыток заняться переосмыслением промзоны властям удалось перетащить на свою сторону нескольких представителей частного бизнеса. Сегодня одним из лоббистов является основной собственник здания по адресу Правая набережная, 21. В довоенные годы его просторные помещения использовались под хранение зерна. В советские времена здесь размещался филиал Вильнюсского завода радиоизмерительных приборов. Постсоветская история Калининграда помнит здесь производство телевизоров. После того, как оно съехало, на Правой набережной, 21 стал формироваться новый пул арендаторов. Всех их в той или иной степени можно отнести к так называемым креативным индустриям: арт-пространство, фотостудии, дизайнеры одежды. Это дает собственникам здания возможность говорить о формировании в этой точке городского арт-кластера.




Интересы «основного собственника» здания (порядка 80 % площадей) представляет Жаклин Александрия. «Мы — непосредственный собственник. Это достаточно редкий случай, когда собственники выступили с инициативой развития своего же проекта и запустили этот процесс. Мы видим перспективы развития для этой зоны. Набережная — это тоже наша основная зона интереса. Впервые когда я сюда приехала и увидела эту набережную, я сразу поняла, что эта зона должна быть открытой, здесь должны быть новые форматы и сценарии досуга. Здесь должны появиться специальные танцы, скалодром, возможно, саунд-дизайн, возможно, скейт-парк», — рассуждает она. 

В региональных СМИ Жаклин Александрия до форума не упоминалась. Согласно ЕГРЮЛ, человеку с такими же персональными данными принадлежат две компании, зарегистрированные в Ставрополе: ООО «Дали Диджитал», которая окончила прошлый год, согласно отчетности, с нулевой выручкой, и «Группа Атлас» (выручка — 1 млн руб). Кроме того, Жаклин Александрия упоминалась как лидер проекта «Мобильный уик-энд», который получил в 2018 году поддержку от Агентства стратегических инициатив (представители этой правительственной структуры участвовали в форуме UrbanSprint). В планах основных собственников здания — превратить это пространство в «мощнейшую туристическую точку притяжения» в течение 3–5 лет. Оставшиеся 20 % здания распределены между еще 5 хозяйствующими субъектами. Жаклин Александрия настаивает, что представляет и их интересы.

В 2017 году власти насчитали чуть больше 40 собственников, с которыми придется искать компромисс, чтобы заняться набережной. Жаклин Александрия считает, что в реальности их намного больше. «Точное количество сложно определить. Различные объекты разделены на разные формы собственности. Сейчас мы видим порядка 137 различных субъектов, которым принадлежат те или иные объекты», — рассказывает она.  




Впрочем, поиск компромиссов с большим числом хозяйствующих субъектов — это не единственная сложность, с которой придется столкнуться лоббистам проекта. Как считает советник губернатора по архитектуре и бывший главный архитектор Калининграда Вячеслав Генне, для того чтобы начать процесс ревитализации промышленных зон города, нужно менять генплан и правила землепользования и застройки. «Сейчас эти территории — это “ПК” (промышленность и “коммуналка”). Они не могут там сделать, например, гостиницу и еще ряд функций. У них есть определенные ограничения, связанные с санитарно-защитными зонами», — отмечает архитектор в рамках своего доклада, посвященного промышленным зонам Калининграда. 

Советник считает, что у подобных территорий большой потенциал. Ведь в городе наблюдается дефицит свободных территорий, который можно компенсировать за счет промзон. «Правая набережная — это практически центр города. Там должна быть активная первая линия, рестораны, кафе, прогулочные зоны. Там могут быть и должны быть апартаменты в большом количестве. Возможно, жилье», — рассуждает он, отмечая, что на этой территории можно разместить спортивные объекты.

Внимание владельцев бывших складских помещений к проекту ревитализации легко объясняется их заинтересованностью в том, чтобы число арендаторов постоянно росло. Кроме того, в случае успешной реализации проекта стоимость недвижимости в данном районе должна пойти вверх. «Мы говорим о том, что мы не просто кластер, а хаб. Хаб — это некая трансферная история. В будущем мы предполагаем, что те резиденты, которые будут приезжать сюда со всей России (а может быть, и Европы), а также местные резиденты могут у нас находиться от 2 месяцев до 2 лет. В зависимости от того, насколько быстро они хотят подрасти и выйти на международные рынки», — рисует достаточно утопическую картину Жаклин Александрия. 

Несколько лет назад известный калининградский ювелир-янтарщик Вячеслав Дарвин передислоцировал свое производство на Правую набережную, и, судя по всему, именно он в данный момент является для арт-кластера одним из знаковых арендаторов. По оценке представителей управляющей компании здания, бизнесмен арендует порядка 1 тыс. кв. м. Еще столько же у янтарщика в собственности. Кроме ювелира, площади на Правой набережной, 21 арендует, в частности, музей истории компьютерных игр «Bit и Pixel», где на старых, непривычно вытянутых мониторах мерцают заставки первого Diablo и Fallout. Музей работает только по пятницам, субботам и воскресеньям. В противном случае проект перестает быть рентабельным.




Для малого бизнеса работа на Правой набережной — это еще и возможность существенно сократить издержки на аренду. Дизайнеры калининградского бренда одежды William Morris платят за помещение порядка 10 тыс. руб. Это средняя цена одного платья данной марки. Помещение в другом районе города обходилось им в 5 раз дороже. По словам представителя управляющей компании, средняя цена за квадратный метр в здании составляет порядка 200 руб. Тем не менее, сложности с поисками арендаторов и резидентов для кластера у собственников есть: на втором этаже здания до сих пор пустует 1,6 тыс. кв. м площадей. 

Вячеслава Генне участие в форуме заставило несколько пересмотреть свои взгляды на креативную экономику. «Если вы планируете делать арт-кластер и вы потратили больше, чем 5 тыс. руб за квадратный метр на отделку этого офиса и мест общего пользования, то это уже не арт-кластер, а бизнес-центр. Человек туда не придет и не попросит: “Дайте мне 100 кв. м, я хочу сделать музей граффити”. В этом “бизнес-центре” вы будете условно брать тысячу рублей за квадратный метр, а в арт-кластере ты можешь взять рубль на коммуналку, но если ты уверен, что благодаря этому резиденту ты сформируешь потоки, то будет большой синергетический эффект», — пересказывает услышанное архитектор.




Самый очевидный пример для подражания у областных властей и заинтересованного в изменениях бизнеса — это набережная реки Шпрее в Берлине. После объединения ГДР и ФРГ муниципальные власти тоже получили в свое распоряжение промышленную зону с заброшенными зданиями, которую надо было встраивать в городское пространство. Именно в промышленном районе открылись такие известные ночные клубы, как Watergate, Bar 25, Berghain и другие, которые во многом определили культурное лицо немецкой столицы, разрекламировали город далеко за пределами Германии и, как следствие, катализировали туристические потоки в Берлин из самых разных точек Европы и мира. Это как раз тот случай, когда условные «креативные индустрии» реально повлияли на городскую экономику. Наталья Сибирева и Жаклин Александрия дружно кивают, когда речь заходит о берлинском опыте. Вице-премьер добавляет, что есть еще опыт Копенгагена. «Этот проект в долгую, он не на “прямо сейчас”. Естественно, мы как жители, как выгодоприобретатели будем пользоваться благами этой набережной, но должны понимать, что ей долго будут пользоваться наши дети», — рассуждает представитель собственника.




Среди резидентов здания на Правой набережной есть арт-пространство «Порт», которое на своих вечеринках пропагандировало тяжелую техно-музыку. Олицетворением этой культуры в каком-то смысле является немецкий Berghain. Но на этом сходство между калининградской ситуацией и Берлином заканчивается. Большую роль в успехе берлинской «клубной мили» сыграли дешевые авиарейсы, которые позволили промоутерам забивать свои вечеринки европейской молодежью, невысокие по тем временам цены на аренду и лоббистские способности представителей клубной индустрии. Во время ограничительных мер по борьбе с коронавирусом власти Германии даже разработали для отрасли специальные меры поддержки. В Калининградской области развлекательная индустрия никаких подобных инструментов не получила. Власти посчитали, что ее роль в экономике меньше, чем у общепита и гостиничного бизнеса.

Правительство области пока не видит гипотетических проблем в переформатировании промышленной зоны в сторону «рассадника» креативных индустрий. Вся инфраструктура на Правой набережной была заточена именно на обеспечение бизнес-деятельности предприятий, и пока не очень понятно, как отреагируют на планы властей по созданию пешеходной зоны предприниматели, которым, к примеру, требуются пути для регулярного подвоза продукции. Как показывает недавняя история, региональный бизнес умеет постоять за себя, когда объединившиеся с властями урбанисты создают ему дополнительные сложности с той же логистикой. 




«Интересы будут учтены обязательно. Если вы посмотрите тот самый европейский опыт, то там в основном смешанные виды деятельности на территориях у набережной. Они были в основном промышленные, но там появилась не только промышленность, но и рестораны, апартаменты и общественная территория для комфортной городской среды», — резюмирует вице-премьер Наталья Сибирева.


Текст: Алексей Щеголев
Фото: Юлия Власова






Комментарии