Бизнес с дырами в стенах

4 Октября 2019
] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>"; ] = "=$arItem["BIG_PICTURE"]["SRC"]?>";

В четверг, 3 октября, в арт-пространстве «Ворота» был презентован проект реконструкции Дома пожарных в Калининграде. В апреле 2019 года здание было приватизировано, комплекс объектов оценили в 18 млн руб. и передали в уставной капитал «Корпорации развития Калининградской области». Спустя некоторое время появился инвестор. Афиша RUGRAD.EU рассказывает, что будет с Домом пожарных.




Инвестициями в проект будет заниматься московская группа компаний Segment. Сам проект разрабатывала также московская компания «Архпомощь». Впрочем, «калининградский след» в этой истории все-таки присутствует. Александр Вешаев, который представлял интересы компаний, не скрывал, что калининградская специфика ему знакома. «Ребята калининградские. Калининград — это такая деревня, где все друг друга знают. Они достаточно давно переехали в Москву. Когда я был в Москве, мы с ними встретились и начали обсуждать проекты», — рассказывает заместитель гендиректора «Корпорации развития Калининградской области» Олег Скворцов. По его словам, предложенная потенциальным инвестором концепция «понравилась всем». Но ее всё равно пришлось дорабатывать. 

Группа компаний Segment, как рассказывает Александр Вешаев, была образована относительно недавно. «В нее входят большие, крупные игроки», — туманно объясняет он, как устроена коммерческая структура, и не скрывает, что есть «старшие партнеры» — некие «международные строительные компании», которые, видимо, будут участвовать в данном проекте. Сам Вешаев является единоличным владельцем «Архпомощи». «Мы делали большие проекты по реконструкции в Москве. Это такой известный проект реконструкции дизайн-завода "Флакон". Плотно общаемся с Сергеем Десятовым — это территория Artplay», — рассказывает он.



Дом пожарных достался инвесторам в худшем состоянии, чем они предполагали. Подвалы одного из зданий завалены старыми покрышками, стекла выбиты, на кровле не хватает шифера. Внутри облупившаяся штукатурка и рисованные фаллические символы на стенах. Кто-то успел украсть оконные перемычки. От стропильной системы, по словам Вешаева, осталось одно только слово. Со стройплощадки уже вывезли около 30 контейнеров с мусором. Но, чтобы окончательно избавиться от мусора, это число надо умножить на 5. «Плачевное состояние здания видно. Но пациент еще жив», — считает Вешаев. Впрочем, для лечения «пациента» бизнесменам придется прибегнуть к ампутации. Один из корпусов имущественного комплекса снесут (речь идет о сделанной в советские времена пристройке). «Если там стены еще представляют какую-то ценность, какую-то историю, то здесь это просто всё... Это мусор», — считает представитель инвестора.



Там, где сейчас со стен обваливается штукатурка, через какое-то время должны появиться модные офисы в стиле лофт. Сдача в аренду коммерческой недвижимости — один из инструментов, благодаря которому Segment надеется отбить вложенные инвестиции. Московские бизнесмены считают, что их проект будет востребован. Вешаев говорит, что проект будет ориентирован на «молодые и современные компании», для которых сейчас нет предложений на рынке. Притом предупреждения о том, что региональный рынок недвижимости «перегрет», его не пугают. «Мы делали аналитику по рынку недвижимости. Мы понимаем, что мы даем продукт, которого на рынке сейчас нет. Мы хотим дать гибкие условия аренды», — говорит он. Согласно представленному проекту офисные помещения будут занимать около 1,19 тыс. кв. м.



Площадь нового строительства составит около 2,75 тыс. кв. м. Основную часть площадей займет трехзвездочный отель на 87 номеров. Он расположится и в некоторой части старых корпусов (около 700 кв. м). Вешаев считает, что такой микс из исторических зданий и нового строительства станет своеобразной фишкой отеля, он даже называет его «дизайн-отелем». Сейчас продолжаются переговоры с отельерами, которые будут управлять гостиницей. Представитель инвестора не раскрывает название, но говорит, что речь идет об известной компании.



Из коммерческих функций в обновленном здании будет представлена торговля. Согласно проекту, ритейл займет около 1,28 тыс кв. м (1,19 тыс. кв. м в старых корпусах и 90 кв. м в новых). Предприниматель предполагает, что первые этажи Дома пожарных займут кофейни, общепит и, возможно, магазины одежды. Кроме того, в здании планируется сделать пешеходную галерею.



Несмотря на коммерческие функции, которые заложены в проект, инвесторы понимают, что зарабатывать на проекте будет тяжело. Суммарные инвестиции в реконструкцию Дома пожарных оцениваются в 217 млн руб. Помимо реконструкции, бизнес должен будет вложиться в благоустройство территории. Обещают, в частности, пешеходный мост в сторону Закхаймского парка. Московские предприниматели понимают, что этих денег может не хватить. Срок окупаемости проекта, по словам Вешаева, «не очень хороший». Если всё пойдет по оптимистическому сценарию, то вложенные средства удастся отбить за 7,5 лет. Если по реалистическому, то на это уйдет около 10–11 лет. Между инвесторами и «Корпорацией развития Калининградской области» заключено инвестиционное соглашение на 6 лет. Но Александр Вешаев надеется, что проект удастся запустить быстрее.



Претензий к представленному проекту у горожан много. Начиная от стандартных указаний на историческое несоответствие и заканчивая утверждениями, что объект будет выгоден только инвесторам и никакой социальной пользы району не несет. Александр Вешаев и сам подливает масла в огонь, когда рассказывает об идее строительства в этом районе высотного апарт-отеля (это даст инвесторам финансовую возможность заняться благоустройством Закхаймского парка). 

«Если бы мы просто хотели бы заработать денег в тупую, то взяли бы и построили здание и не говорили бы ни о какой соцнагрузке с точки зрения парка», — оправдывается представитель инвестора. Что касается Дома пожарных, то у инвестора есть свой козырь в переговорах: хуже, чем есть сейчас, уже вряд ли будет. «Я честно не знаю, как сделать хуже? Сжечь?» — удивляется в ответ на претензии к проекту Александр Вешаев.


Текст: Алексей Щеголев
Фото: Юлия Власова




Комментарии