RuGrad.eu

25 июля, 19:46
вторник
$59,66
+ 0,72
69,47
+ 0,81
16,39
+ 0,18
Закрыть

Логин
Пароль
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Доказать очевидное

Уже полгода группа жителей улиц Белинского, Ватутина и Саперной пытаются доказать властям то, что, по их мнению, является очевидным. Они считают, что многоквартирный дом, который возводится по соседству с небольшими частными домами, не должен находиться в малоэтажной исторической части Калининграда. «Дворник» совместно с редакцией портала RUGRAD.EU разобрались, что за стройка идет в бывшем кенигсбергском районе Ратсхоф, почему против нее ведут борьбу горожане, и кто стоит за сделкой, из-за которой областная казна могла потерять десятки миллионов рублей. 

Кто строит?
Менее чем за месяц до перехода градостроительных полномочий на уровень областного правительства – 7 декабря 2016 года – комитет архитектуры и строительства администрации Калининграда выдал разрешение на строительство дома на 39 квартир (12 однокомнатных, 15 двухкомнатных, 12 трехкомнатных) по ул. Ватутина, 22 компании «Финбалт». Согласно проекту, на земельном участке размером 2617 кв. м в срок до 7 августа 2018 года должно появиться «Г-образное» здание на 6 этажей, включая 2 подземных. Планируется, что общая площадь жилого объекта составит 4943,7 кв. м, а высота — 21,5 м. Компания «Финбалт», которая указывается в качестве заказчика работ, принадлежит председателю регионального Союза строителей Борису Калинину. Он же владеет основным подрядчиком строительства — фирмой «Балтик Штерн комплект». 
Долгое время на участке под застройку находилось двухэтажное здание бывшего детского сада Балтийского флота № 84, принадлежащее государству. Много лет объект площадью всего 323 кв. м находился в оперативном управлении морской инженерной службы, но в 2014 году — его отдали в собственность Калининградской области. Заключив 30 октября 2015 года договор купли-продажи здания, «Финбалт» становится его собственником. 
Земля под нежилой постройкой также перешла Калининградской области в 2014 году. Застройщик, активно привлекающий дольщиков, выкупил ее в июле 2016 года. При этом градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), необходимый для получения разрешения на строительство, был выдан «Финбалту» еще в марте прошлого года. 
Здание детсада было разобрано в феврале 2017 года и, как отмечают местные жители, этот процесс прошел с феноменальной скоростью. Далее началась стройка: на территории заработал кран, зашумела техника, был вырыт глубокий котлован, стартовали работы над фундаментом. 

Претензии жителей
Согласно правилам землепользования и застройки Калининграда, земельный участок по ул. Ватутина, 22 предназначен для малоэтажных домов. В соответствие этим требованиям «Финбалт» и получил ГПЗУ, однако, как считают жители микрорайона, ради увеличения жилых площадей, застройщик «пошел на хитрость». 
«В этой зоне можно строить максимум трехэтажные дома с мансардой. Они говорят, что такой и строят, но, если только посмотреть на проект и учесть двухуровневую мансарду, то мы увидим, что это огромный, фактически пятиэтажный дом, в котором только высота потолков будет по 3,3 метра. Нам хотелось хотя бы на половину снизить это здание», - поясняет представитель инициативной группы Нелли Яковлева. 
По мнению горожан, следствием возможного несоблюдения градостроительных требований станут и другие проблемы: нарушение норм инсоляции на соседних участках, планировочной структуры квартала, в котором, по расчетам геодезистов предельная высотность существующих домов составляет 14 метров, его перенаселение и так далее. 
Внимание инициативной группы привлек и тот факт, что одним из сотрудников Санкт-Петербургского «Международного центра экспертизы проектов», который выдал положительное заключение проекту многоквартирного дома, является полный тезка разработчика указанной документации. В этой связи жители микрорайона обратились к независимым экспертам. 
Исследовав проектные характеристики объекта, возводящегося на ул. Ватутина, архитектор Евгений Сопов пришел к выводу, что высота многоквартирного дома будет практически в 2 раза больше соседних зданий, ширина его фасада — больше в 2,4-3 раза, а длина — больше в 4,5-5 раз. Эксперт особо подчеркивает, что запроектированный объект не соответствует локальному масштабу и стилистике нынешней застройки, нарушает архитектурный стиль и композицию квартала. Кроме того, в своем заключении архитектор говорит о чрезмерно высоком коэффициенте плотности, превышающем установленный норматив в 4,7 раза, и отмечает, что по действующим правилам в малоэтажной зоне исторической застройки в принципе не должны появляться здания, которые выше существующих. 
Еще один эксперт — архитектор Сергей Медведев — провел градостроительное исследование квартала и, аналогично, пришел к выводу, что строящийся жилой дом на ул. Ватутина, 22 нарушает его историческую планировочную структуру и не соответствует установленной зоне застройки. 

Ответы властей
Узнав в декабре прошлого года о выданном разрешении на строительство, жители микрорайона собрали инициативную группу и направили письма представителям власти. Один из первых ответов пришел от администрации Калининграда. Городские чиновники сообщили, что проект многоквартирного дома «Финбалта» полностью соответствует всем градостроительным требованиям. Ничего подозрительного не обнаружила и прокуратура Центрального района. В письме за подписью прокурора Константина Воронцова указывалось, что проектная документация по объекту не нарушает регламенты зоны малоэтажных исторических районов, поэтому оснований для принятия мер прокурорского реагирования нет. Более того, в его ответе говорится, что какие-либо ограничения по высоте зданий в метрах для таких территорий вообще не установлены. 
В ноябре 2016 года, анонсируя переход градостроительных полномочий областному правительству, врио губернатора Антон Алиханов заявил, что его команда постарается пересмотреть все самые «одиозные» решения по застройке. Правда, лично ни на одно обращение жителей улиц Белинского, Ватутина и Саперной глава региона так и не ответил — все письма передавались его подчиненным. 
Единственной структурой, у которой все-таки возникни вопросы к объекту «Финбалта» стало областное агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию. Его глава Наталья Васюкова, рассмотрев обращение инициативной группы, заключила, что на ул. Ватутина запроектирован дом с 5 надземными этажам, а это является нарушением требований ГПЗУ и должно было стать основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Так как мансарда дома предусматривает два уровня, первый из которых является полноценным этажом, агентство обратилось в министерство строительства и ЖКХ России для разъяснения правовой неопределенности по разграничению проектных решений антресолей и двухуровневых квартир. Отметим, что прокуратура не посчитала выводы специалистов из правительства обоснованными. В начале мая 2017 года Наталья Васюкова пояснила, что замечания агентства были устранены. Застройщик направил ведомству откорректированный проект многоквартирного дома, в котором предусмотрено опускание конька кровли на 0,8 метра, а второй уровень мансарды запроектирован с понижением и без окон. По этой причине вопрос о несоответствии документации ГПЗУ перестал быть актуальным. 
В апреле по жалобам жителей микрорайона на стройку выезжали сотрудники министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области. Сообщив, что работы не нарушают требования законов о градостроительной деятельности, его руководитель Елена Серая, порекомендовала обращаться заявителям в суд, если они считают, что их права и интересы были нарушены. 
Впрочем, к тому моменту 4 представителя инициативной группы уже подали иск в Центральный районный суд Калининграда. Жители улиц Белинского, Ватутина и Саперной требуют признать незаконным и отменить выданное компании Бориса Калинина разрешение на строительство. Разбирательство только переходит в активную фазу, однако определением суда застройщика уже обязали приостановить возведение объекта. Правда, обеспечительные меры касаются только «Финбалта», что не мешает продолжать работы фирме «Балтик Штерн комплект». Следующее судебное заседание пройдет 14 июня. 

С легкой руки Рольбинова
Вероятно, проект многоквартирного дома на ул. Ватутина, несмотря на размеры объекта, полностью соответствует всем градостроительным нормам. Его появление в зоне малоэтажной исторической застройки стало возможным благодаря противоречиям и недоработкам в действующих правилах, регламентах и так далее, чем в свою очередь умело воспользовался застройщик. За спорами о реальной этажности остались скрытыми не менее интересные обстоятельства, ведь никто из представителей власти так и не пояснил жильцам, на каком основании «Финбалт» выкупил государственное имущество для начала масштабной стройки нехарактерной для этого квартала. 
Дело в том, что здание бывшего детского сада и земельный участок на ул. Ватутина, 22 были переданы на баланс региона в апреле 2014 году в рамках массовой передачи Калининградской области активов Минобороны РФ. Через четыре месяца команда губернатора Николая Цуканова вывела здание в специальное областное государственное предприятие «Государственная собственность». Земля осталась в казне. 
Как сообщила «Дворнику» директор Агентства по имуществу Калининградской области Наталья Кузнецова, государственное предприятие «Государственная собственность» решило продать нежилой объект «Финбалту» в 2015 году. Примечательно, что компания была создана буквально накануне сделки — она была зарегистрирована в сентябре того же года на имя некой Ирины Мироновой (также является председателем правления ДНП «Люблинская усадьба»). 
Нахождение имущества не в казне, а в хозяйственном ведении госпредприятия, дает чиновникам возможность отчуждать государственное имущество без проведения торгов. Однако при реализации земли через такое предприятие всё равно требуется согласование правительства в виде специального постановления. 
Официальное одобрение продажи здания на ул. Ватутина было получено 11 октября 2015 года, когда вице-премьер областного правительства Александр Рольбинов подписал постановление о согласовании сделки «не ниже рыночной стоимости». Рыночная стоимость объекта площадью 323 кв. м в элитном районе особняков, согласно документу, была оценена в 5,15 миллиона рублей. 
Схема с поэтапным отчуждением сначала государственного здания, а затем земли, давала чиновникам из правительства Николая Цуканова возможность легально продать дорогостоящий участок за копейки в рамках предусмотренной законом процедуры выкупа земли под зданием его собственником. Как говорится в официальном ответе Агентства по имуществу на информационный запрос, «Финбалт» воспользовался как раз такой возможностью. Купив здание в обход публичных торгов, компания обратилась в правительство с просьбой о выкупе земли. Цену, по которой был выкуплен участок, в Агентстве по имуществу не раскрывают, однако оговариваются, что цена была определена на основании п. 3. ст. 25 закона Калининградской области о регулировании земельных отношений. Данный пункт гласит, что земля под приватизированными зданиями выкупается за 2,5 % от ее кадастровой стоимости. В отношение участка на ул. Ватутина, 22 этот показатель в настоящее время составляет 5,9 миллиона рублей. Соответственно, цена его выкупа, вероятно, составила менее 150 тысячи рублей. Таким образом приватизация всего имущественного комплекса могла обойтись компании «Финбалт» всего в 5,3 миллиона рублей. 
Опрошенные Калининградским деловым порталом RUGRAD.EU эксперты в сфере недвижимости считают, что данная сумма сильно занижена. В случае публичных торгов здание с землей в этом районе могло быть продано минимум за 20 миллионов рублей. Несколько экспертов назвали адекватной и цену в 30 миллионов рублей. Из объявлений о продаже недвижимости в этом квартале видно, что в 2014 году неподалеку на ул. Ватутина выставлялся на продажу участок, гораздо меньший по площади (1800 кв. м), за 30 миллионов рублей. Таким образом, региональный бюджет мог недополучить порядка 25 миллионов рублей. 
Заместитель главы антикоррупционной организации «Трансперенси Интернешн – Россия» Илья Шуманов отмечает, что в данном случае фактически была применена законная схема отчуждения государственной собственности без торгов через госпредприятие. «Тем не менее, в действиях лица, которое от имени правительства области согласовывало данную сделку (Александр Рольбинов. — Прим RUGRAD.EU.), можно усмотреть халатность. Этой историей могли бы заинтересоваться правоохранительные органы. Логичным было бы также обращение в прокуратуру и управление федеральной антимонопольной службы по поводу оспаривания данной сделки», — отмечает Шуманов. 
По его словам, Рольбинов едва ли не знал, что согласование сделки по продаже здания порождает у покупателя право выкупить большой земельный участок под ним по очень низкой цене. Если бы он следовал в интересах максимизации доходов бюджета, то мог добиться рыночной оценки и земли, и здания единым комплексом, что значительно повысило бы стоимость продажи имущества даже без торгов, рассуждает Шуманов. 
Окончательно право собственности на землю было оформлено «Финбалтом» в августе 2016 года. Примечательно, что на следующий месяц компания была переоформлена на Бориса Калинина. 

(Голосов: 2, Рейтинг: 3.44)