RuGrad.eu

30 марта, 06:45
четверг
$57,02
+ 0,09
61,53
-0,28
14,51
-0,02
Закрыть

Логин
Пароль
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Потерпевший Воскресенский

Как владелец «Инвента» «погорел» на сделке с городскими чиновниками, а последние обнажили свою феноменальную неэффективность в суде.


Компания учредителя «Инвента» Алексея Воскресенского лишилась прав на землю кадастровой стоимостью 463 млн руб. Сами права возникли в результате более чем странных действий чиновников администрации Калининграда. Идиллию, сложившуюся между застройщиком и командой мэра, разрушила прокуратура, которая признала действия чиновников незаконными и «разбила» состоявшиеся сделки в судах.


Чиновники дружат с неплательщиком

12 га земли на юго-востоке Калининграда на Аллее Смелых, в нескольких сотнях метров от дома, где сейчас проживает врио губернатора Антон Алиханов, были переданы в аренду компании «Балтстрой-Калининград» под комплексное освоение с целью жилищного строительства. В тот период компанией руководил Дмитрий Мячин. Его отчество и фамилия совпадают с отчеством и фамилией предпринимателя Сергея Мячина, который вместе с предпринимателем Алексеем Воскресенским являются учредителями компании «Инвент». Земля передавалась в аренду на 5 лет под строительство многоквартирных домов на основании инвестиционного договора от 2005 года. Согласно последнему, инвестор в обмен на землю соглашался расселить за свой счет жителей 16 квартир общей площадью 410 кв. м.


С начала действия договора в феврале 2007 года компания перестала платить за землю. Первый иск о взыскании 1,2 млн руб. арендных платежей за весь 2007 год был удовлетворен уже в 2008 году.

Не попытавшись расторгнуть договоры аренды дорогостоящей земли в судебном порядке вплоть до 2011 года, чиновники горадминистрации начали банкротить юрлицо, у которого ничего, кроме права аренды земли и многомиллионных долгов перед администрацией, не было.


Опять «Балтэкспертиза»

В мае 2011 года суд утвердил арбитражным управляющим Дениса Слободскова. Он заказал отчет об оценке единственного актива — права аренды у компании «Балтэкспертиза», качество работы которой на администрацию Калининграда подвергалось жесткой критике со стороны председателя Арбитражного суда Калининградской области.

Особый интерес представляет процедура оценки. Как видно из отчета, опубликованного в рамках дела о банкротстве, «Балтэкспертиза» подобрала 4 участка-аналога (главным образом на основании анализа объявлений на Avito), цена которых колебалась в диапазоне от 24 до 58 тыс. руб. за сотку. Таким образом, стандартный участок под ИЖД в городе площадью 6 соток, по данным оценщиков, видимо, мог стоить 144–360 тыс. руб.


Стоит отметить, что реальные цены на землю в Калининграде в начале 2014 года, когда проводилась оценка, были значительно выше, и едва ли в областном центре было возможно приобрести участок дешевле 1 млн руб. В итоге оценщики решили, что сотка земли на Аллее Смелых стоит 37 тыс. руб.

В оценке обременений представители «Балтэкспертизы» были куда более расточительны и заложили среднюю стоимость цены квадратного метра жилья 57 тыс. руб. (нужно было купить 409 метров жилья). Таким образом, по мнению оценщиков, один метр земли в городе стоил почти в 150 раз дешевле 1 метра жилья.

Традиционно в жилищном строительстве на стоимость земли приходится порядка 8–10 % от стоимости квадратного метра на рынке, сообщил RUGRAD.EU представитель одной из крупнейших калининградских компаний, специализирующихся на жилищном строительстве. Представитель другой крупной строительной компании оценил стоимость земли в 10–15 % от себестоимости строительства, или в 2014 году 200–300 тыс. руб. за сотку.

Таким образом, расчетная цена аналогов, использованных оценщиками жилья, могла отклоняться от данных, озвученных представителями строительных компаний, примерно в 10 раз.

В итоге право аренды земли кадастровой стоимостью 463 млн руб. под многоквартирное строительство было оценено всего в 27 млн руб.

Получив отчет об оценке, Слободсков начал активно продавать землю с согласия мэрии. Он организовал два открытых конкурса по продаже земли, на которые, по счастливому стечению обстоятельств, никто не заявился. В итоге у него появились основания для выставления имущества на торги посредством публичного предложения — процедура, при которой цена на имущество опускается до тех пор, пока не найдется покупатель. Покупатель, то есть компания Алексея Воскресенского, нашелся, когда цена опустилась до 10 % от стартовой. В итоге земля с обременениями была продана за 2,4 млн руб.

Впрочем, ключевым звеном в процедуре ухода от необходимости гасить многомиллионные долги по арендной плате за землю было переоформление участка с банкрота на новое юрлицо. Процедура успешно завершилась 27 февраля 2015 года, когда было подписано постановление администрации Калининграда о замене стороны договора и продлении сроков его аренды до 2020 года.


Прокуратура накладывает вето

Прокуратура держала эту сделку на контроле с конца 2014 года и подала в суд, как только чиновники ее «закрыли». Согласно позиции прокуратуры, чиновники администрации не имели права подписывать какие-либо соглашения с покупателем права аренды, так как формально оно закончилось 27 февраля 2012 года, то есть задолго до проведения торгов, и тех пор не могло автоматически продолжаться. Иначе говоря Слободсков не мог никому ничего продать, потому что у него ничего не было.


Как установил суд, договор аренды земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства, во-первых, предполагает получение разрешения на строительство в течение первого полугода его действия и, во-вторых, не может быть продлен, даже если чиновники «подыгрывали» арендатору, то есть не требовали расторжения. В нашем случае арендатор так и не получил разрешение на строительство.

Особенно суд подчеркивает негативную роль чиновников в сложившейся ситуации. Как установил суд, в отношении «Балтстрой – Калининград» были удовлетворены иски по взысканию арендной платы на 15 млн руб. При этом, несмотря на неисполнение арендатором договора аренды, чиновники горадминистрации по непонятным причинам не требовали вернуть землю в распоряжение города, чтобы ей эффективно распорядиться. «[Это], безусловно, свидетельствует о нерациональном использовании муниципального имущества и нарушении прав муниципального образования», — говорится в постановлении коллегии Калининградского областного суда, оставившего в силе решение районного суда о признании ничтожной сделки по переходу права аренды к «Инвест-Девелопмент» Алексея Воскресенского и возврате земли в муниципальную казну.


Попытка мести

Господин Воскресенский не хотел оставаться крайним во всей этой истории и после изъятия земли, в марте 2015 года, подал иск в арбитражный суд к мэрии и конкурсному управляющему Денису Слободскому о взыскании неосновательного обогащения у города в размере 5,4 млн руб., а у конкурсного управляющего — в размере уплаченных за землю средств — 2,4 млн руб.

Через 7 месяцев после подачи иска Воскресенский отозвал иск в части претензий к городу. Изначально требование 5,4 млн руб. он объяснял тем, что именно эту сумму он заплатил в качестве арендных платежей после заключения, как теперь выяснилось, незаконной сделки.

В конечном счете Воскресенскому не удалось компенсировать ни рубля. Из 2,4 млн руб., заплаченных за землю, 1,4 млн руб. конкурсный управляющий просто проел (деньги были ему выплачены в качестве законного вознаграждения за ведение конкурсного производства), а оставшийся миллион направлен «на погашение текущих расходов организации-банкрота».


Сколько в итоге получила городская казна от всей этой запутанной операции с безнадежным банкротством — установить не удалось. Однако платеж не мог быть больше 1 млн руб., оставшегося у компании после выплаты гонорара Слободскову, и, скорее всего, выплата если и была, то очень маленькая. При этом только официальные требования администрации в рамках процедуры банкротства, заявленные в 2011 году, превышали 6 млн руб. Эти деньги можно считать практически полностью потерянными.

Если же предположить, что наиболее логичной моделью поведения для городских чиновников было бы изъятие земли у злостного неплательщика арендных платежей еще в 2008 году и ее реализация на открытых торгах, то доход от данной процедуры, по оценкам экспертов, мог бы составить 150–200 млн руб. Таким образом, с учетом расселения жителей ветхих и аварийных домов (из расчета стоимости жилья 60 тыс. за кв. м.) в казне бы досталось порядка 125–175 млн руб.

Юрист Станислав Солнцев из компании «Солнцев и партнеры» говорит, что в свете данной истории пора бы вводить личную материальную ответственность городской администрации. «С обычного работника, с которым заключен договор о полной материальной ответственности, можно взыскать убытки, которые понес его работодатель. Так почему с чиновников нельзя? Согласитесь, немного было бы желающих сотрудников администрации ждать несколько лет и копить долг перед "городом", чтобы потом отдавать его из своего кармана», — полагает Солнцев.


Текст: Вадим Хлебников
Фото: RUGRAD.EU, maps.yandex.ru


(Голосов: 7, Рейтинг: 3.9)

Комментарии

RuGrad.EU [rugrad]
Цитата
Потерпевший Воскресенский

Как владелец «Инвента» «погорел» на сделке с городскими чиновниками, а последние обнажили свою феноменальную неэффективность в суде.
Читать материал полностью

Сообщение создано автоматически
Андрей [apk]
А Шурик слушает , да ест! Навострился торговать городской земелькой как своей собственной , да всё не мимо собственного кармана. И всё так чинно - благородно , " по закону"...